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Comment choisir sa SCPI pour faire son premier investissement ?

Vous avez décidé de placer des parts de SCPI dans votre portefeuille de patrimoine ? Ce sont en effet des produits d’investissement permettant d’inclure dans votre patrimoine un ou plusieurs biens immobiliers à gestion déléguée. Le choix d’une SCPI ou société civile de placement immobilier ne doit pas être effectué sans que vous ayez préalablement fait le point sur votre profil d’investisseur.

La meilleure solution est de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine. C’est avec ce dernier que vous allez définir votre profil. C’est-à-dire votre situation patrimoniale actuelle, vos attentes et vos objectifs, sur le moyen et le long terme. Ce sera en fonction de ce profil que va alors se focaliser le choix de la SCPI qui vous convient. Il s’agit d’un choix individualisé.

Rappelons que les SCPI appartiennent à la famille de la pierre-papier. Ce sont des actifs extrêmement diversifiés, ce qui constitue leur principal atout. Elles offrent plusieurs possibilités à l’investisseur :

  • préparer sa retraite et épargner
  • approvisionner son contrat d’assurance-vie
  • percevoir des revenus immédiats
  • encaisser des gains issus d’une plus-value après cession ou revente
  • alléger sa fiscalité.

Autres possibilités : acheter des parts de SCPI à prix avantageux afin de profiter des revenus immédiats sur le court terme. Dans ce cas, les parts seront alors acquises en usufruit. Ou devenir propriétaire des parts de SCPI de manière différée et l’acquérir immédiatement sans en percevant les dividendes. On parlera alors de souscription à des parts en nue-propriété. En clair, investir en SCPI peut se faire via de multiples possibilités.

Voyons de plus près les différentes possibilités selon les objectifs de l’investisseur :

  1. S’il souhaite épargner et profiter d’une fiscalité avantageuse, il souscrira aux SCPI en optant pour le contrat d’assurance-vie. Il ne perçoit pas directement les dividendes, car ceux-ci seront versés à titre de primes dans le contrat. À ce moment-là, ce ne sera pas le régime fiscal des revenus fonciers qui seront appliqués aux dividendes des SCPI, mais plutôt le régime fiscal de l’assurance-vie. C’est-à-dire la déduction des primes versées de l’imposition de l’investisseur.
  2. Si ce dernier souhaite encaisser des revenus immédiats, trois options :
  • il souscrit en cash
  • il souscrit à crédit
  • il souscrit en démembrement en achetant des parts en usufruit. La durée du démembrement est temporaire, en moyenne de 5 ans. Avantage de l’achat en usufruit : il achète la part de SCPI à prix moindre puisqu’il ne profitera pas pleinement de ses droits. De plus, le calcul du montant de l’IFI qu’il aura à payer sera évalué non pas en fonction de la pleine propriété, mais de l’usufruit de l’actif.
  1. Si l’investisseur a pour objectif de faire baisser son IRPP, il souscrira à des SCPI fiscales. Ce sont :
  • les SCPI de déficit foncier (réduction calculée à partir du montant des travaux de rénovation réalisés)
  • les SCPI Malraux (réduction de 20% à 22% selon des critères précis)
  • les SCPI Pinel (réduction de 12%, de 18% ou de 21%)

Rappelons également, comme le précise le site scpi-8.com que les parts peuvent être acquises sur deux types de marchés :

  • le marché primaire : la souscription se fait directement auprès de la société de gestion qui émet la SCPI pour la première fois sur le marché. On parle alors de marché de l’émission.
  • le marché secondaire : les SCPI qui circulent sur le marché secondaire sont des SCPI de seconde main. Le rachat se fait de gré à gré, entre investisseur sortant et investisseur entrant. Toutes les SCPI cependant ne peuvent pas être échangées sur ce marché de l’occasion. En l’occurrence les SCPI à capital variable.

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